מחיר דירה מורכב מ-3 פרמטרים: מחיר הקרקע, עלויות הבנייה והרווח היזמי.

מחירי הדירות עלו בכ-10% בשנה האחרונה, וכולם מדברים היום על מחירי הדירות ועל כך שחלום הדירה מתרחק מהזוגות הצעירים. מה שלא נהוג לציין הוא שרוב העלייה במחיר, אם לא כולה – נובעת מעלייה במחיר הקרקע עצמה.
להלן דוגמא שממחישה את זה:

ניקח דירה בחדרה ששווייה לפני כשנה עמד על 2 מיליון ₪. נוריד את הרווח היזמי – כ-20%, והגענו ל-1.6 מיליון ₪. נוריד עוד מיליון ₪ שהם עלויות בניה ממוצעות לדירה. הגענו לשווי קרקע של כ-600 אלף ₪. זה לפני 10% עלייה במחיר הדירה.

אז מחיר הדירה עלה ב-10%, כלומר כיום הדירה שווה כבר 2.2 מיליון ₪. הרווח היזמי נותר 20% ועלויות הבנייה לא השתנו ונותרו על כמיליון ₪. מכאן נובע שעליית הערך נובעת ישירות מעלייה במחיר הקרקע – שווייה של הקרקע עלה ל-800 אלף ש"ח לכל יחידת דיור.

התוצאה היא שבעוד שערך הדירה עלה ב-10% – ערך הקרקע זינק ב-33% – בלי הוצאות.

המסקנה היא שמי שהחזיקו בקרקע נהנו בזמן הזה מעלייה מטאורית בשווי בלי להוציא שקל נוסף.